Stan deweloperski co to znaczy? Definicja i zakres prac
Czym jest stan deweloperski?
Stan deweloperski to etap budowy lub zakupu nieruchomości, który oznacza, że budynek jest już wzniesiony, a jego podstawowe instalacje są wykonane i gotowe do podłączenia. Jest to pewnego rodzaju półprodukt, który wymaga od przyszłego właściciela dalszych prac wykończeniowych, aby móc w pełni zamieszkać w lokalu. W praktyce oznacza to, że struktura budynku jest kompletna, ściany są zagruntowane lub zagipsowane, a podłogi przygotowane do położenia finalnej warstwy. Inwestorzy decydujący się na zakup nieruchomości w tym stanie mają dużą swobodę w kształtowaniu wnętrza według własnych preferencji estetycznych i funkcjonalnych, co jest jego główną zaletą.
Co zawiera stan deweloperski mieszkania i domu?
W mieszkaniu lub domu w stanie deweloperskim znajdziemy przede wszystkim zakończoną konstrukcję budynku, co obejmuje wzniesione ściany nośne i działowe, stropy oraz dach. Zazwyczaj wykonane są już instalacje wewnętrzne: elektryczna (rozprowadzona po całym mieszkaniu z gniazdkami i włącznikami, ale bez białego montażu), wodno-kanalizacyjna (przygotowana do podłączenia urządzeń sanitarnych), centralnego ogrzewania (z grzejnikami, ale bez pieca gazowego, jeśli nie jest to ogrzewanie miejskie) oraz wentylacja. Dodatkowo, w stanie deweloperskim powinny być zamontowane okna, drzwi zewnętrzne (wejściowe do mieszkania/domu) oraz balkony czy tarasy. Często również wykonana jest elewacja budynku oraz zagospodarowanie terenu wokół inwestycji, jeśli mówimy o domu jednorodzinnym lub osiedlu.
Standard deweloperski – co to jest?
Standard deweloperski to szczegółowy zakres prac i materiałów, które powinny być wykonane i dostarczone przez dewelopera w momencie przekazania nieruchomości kupującemu. Definiuje on, co konkretnie jest zawarte w „stanie deweloperskim”, aby uniknąć nieporozumień między stronami umowy. Kluczowe jest, aby umowa z deweloperem precyzyjnie określała ten standard, wymieniając wszystkie elementy, które zostaną wykonane. Zazwyczaj obejmuje on już wspomniane instalacje, tynki wewnętrzne, wylewki podłogowe, parapety wewnętrzne i zewnętrzne, a także zamontowane grzejniki. Różnice w standardzie mogą dotyczyć jakości użytych materiałów, stopnia wykończenia ścian (np. zagruntowane, zagipsowane czy przygotowane pod malowanie) czy rodzaju drzwi wejściowych.
Co obejmuje stan deweloperski – kluczowe elementy
Instalacje w stanie deweloperskim
Instalacje stanowią fundament funkcjonalności każdego lokalu mieszkalnego, a w stanie deweloperskim są one już częściowo wykonane. Obejmuje to przede wszystkim instalację elektryczną, która powinna być rozprowadzona po całym mieszkaniu lub domu, z zamontowanymi puszkami pod gniazdka i włączniki, ale bez podłączonych urządzeń końcowych. Niezbędna jest również instalacja wodno-kanalizacyjna, przygotowana do podłączenia baterii łazienkowych, prysznica, toalety czy urządzeń kuchennych, z wyprowadzonymi punktami poboru wody i odpływami. W przypadku ogrzewania, instalacja powinna zawierać rozprowadzone piony i poziomy centralnego ogrzewania oraz zamontowane grzejniki, ale bez źródła ciepła (np. pieca gazowego, jeśli nie jest to ogrzewanie miejskie). Często obecna jest także instalacja wentylacyjna, zapewniająca wymianę powietrza w pomieszczeniach.
Ściany, podłogi i tynki w stanie deweloperskim
W stanie deweloperskim kluczowe dla dalszych prac wykończeniowych są ściany wewnętrzne, które zazwyczaj są już otynkowane i zagruntowane. Oznacza to, że powierzchnia ścian jest przygotowana do malowania, tapetowania lub położenia innych materiałów wykończeniowych. Wylewki podłogowe również stanowią integralną część stanu deweloperskiego – są to betonowe podkłady gotowe do położenia warstwy docelowej, takiej jak panele, płytki czy parkiet. Dzięki temu inwestor nie musi samodzielnie wykonywać tych prac, co znacznie skraca czas i koszty remontu. Należy jednak zwrócić uwagę na jakość wykonania tynków i wylewek, gdyż ich nierówności mogą wpłynąć na trudność i koszt dalszych prac.
Okna i drzwi zewnętrzne
Okna i drzwi zewnętrzne to jedne z najważniejszych elementów konstrukcyjnych nieruchomości, które zapewniają bezpieczeństwo, izolację termiczną i akustyczną. W stanie deweloperskim powinny być one już zamontowane i szczelne. Okna zazwyczaj wykonane są z PCV lub drewna, z szybami zespolonymi. Drzwi zewnętrzne, czyli drzwi wejściowe do mieszkania lub domu, również są już zamontowane, często wraz z zamkami. Ich jakość i rodzaj mogą się różnić w zależności od standardu ustalonego przez dewelopera. Ważne jest, aby podczas odbioru sprawdzić ich prawidłowe osadzenie, szczelność oraz działanie mechanizmów zamykających, a także czy spełniają wymagane normy izolacyjności termicznej i akustycznej.
Różnice między stanem deweloperskim a innymi etapami
Stan deweloperski a stan surowy zamknięty
Kluczowa różnica między stanem deweloperskim a stanem surowym zamkniętym polega na stopniu zaawansowania prac budowlanych i wykończeniowych. Stan surowy zamknięty oznacza, że budynek jest już wzniesiony, posiada fundamenty, ściany, stropy, dach oraz zamontowane okna i drzwi zewnętrzne. Jednakże, w tej fazie nie ma wykonanych żadnych instalacji wewnętrznych, tynków ani wylewek podłogowych. Jest to etap, na którym budynek jest zabezpieczony przed warunkami atmosferycznymi, ale wymaga jeszcze wielu prac instalacyjnych i wykończeniowych. Stan deweloperski jest zatem znacznie bardziej zaawansowany, oferując już gotowe do podłączenia instalacje i wstępnie wykończone ściany i podłogi, co znacząco skraca czas potrzebny na finalne wykończenie.
Stan deweloperski a wykończenie pod klucz
Porównując stan deweloperski do wykończenia pod klucz, widzimy fundamentalną różnicę w zakresie prac po stronie kupującego. Stan deweloperski wymaga od nowego właściciela samodzielnego wykonania wszystkich prac wykończeniowych, od malowania ścian, przez układanie podłóg, po montaż armatury łazienkowej i wyposażenia kuchni. Wykończenie pod klucz natomiast oznacza, że nieruchomość jest kompletnie gotowa do zamieszkania. Deweloper lub wskazany przez niego wykonawca wykonuje wszystkie prace, włącznie z położeniem podłóg, malowaniem, montażem drzwi wewnętrznych, białego montażu w łazienkach oraz często również zabudowy kuchennej. Wybór między tymi opcjami zależy od budżetu, czasu, jakim dysponuje kupujący, oraz jego preferencji co do stylu wykończenia.
Podwyższony stan deweloperski – co to znaczy?
Podwyższony stan deweloperski to termin, który nie ma ścisłej, ustawowej definicji, ale w praktyce oznacza standard wykończenia nieruchomości wyższy niż podstawowy stan deweloperski. Deweloperzy stosują go, aby wyróżnić swoje oferty i przyciągnąć klientów szukających bardziej zaawansowanego etapu prac. Co może zawierać taki podwyższony standard? Zazwyczaj są to lepszej jakości materiały użyte do wykonania instalacji, na przykład grubsze przewody elektryczne czy systemy rekuperacji. Może obejmować również bardziej zaawansowane prace wykończeniowe na ścianach, takie jak gładzie gipsowe przygotowane pod samo malowanie, a także lepsze jakościowo okna czy drzwi zewnętrzne. Czasami podwyższony stan deweloperski może nawet zawierać już zamontowane drzwi wewnętrzne lub elementy przygotowane pod konkretne rozwiązania technologiczne, np. system inteligentnego domu.
Stan deweloperski – praktyczne aspekty zakupu
Na co zwrócić uwagę przy odbiorze nieruchomości
Odbiór nieruchomości w stanie deweloperskim to kluczowy moment, który wymaga szczegółowej weryfikacji wykonanych prac. Przede wszystkim należy sprawdzić zgodność stanu faktycznego z umową deweloperską, zwracając uwagę na wszystkie elementy, które miały zostać wykonane. Niezwykle ważne jest dokładne sprawdzenie jakości wykonania tynków i wylewek, szukając pęknięć, ubytków czy nierówności. Należy również zweryfikować prawidłowe działanie wszystkich instalacji: elektrycznej (sprawdzić gniazdka i włączniki), wodno-kanalizacyjnej (próbne uruchomienie wody, sprawdzenie szczelności), a także ogrzewania (czy grzejniki są zamontowane i czy nie ma wycieków). Nie można zapomnieć o kontroli okien i drzwi zewnętrznych, sprawdzając ich szczelność, łatwość otwierania i zamykania oraz działanie zamków. Warto zabrać ze sobą na odbiór protokół odbioru nieruchomości i dokładnie go wypełnić, a w razie wątpliwości skorzystać z pomocy niezależnego inspektora budowlanego.
Koszty wykończenia stanu deweloperskiego
Koszty wykończenia nieruchomości w stanie deweloperskim są bardzo zróżnicowane i zależą od wielu czynników, takich jak metraż mieszkania, standard wykończenia, jakość wybranych materiałów oraz region Polski. Generalnie, trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu kilkuset złotych za metr kwadratowy, ale w przypadku wyższych standardów i luksusowych materiałów, koszty mogą sięgnąć nawet tysiąca złotych lub więcej za m². Do podstawowych kosztów należą: wykonanie gładzi i malowanie ścian, położenie podłóg (panele, płytki, parkiet), montaż drzwi wewnętrznych, biały montaż w łazience (umywalka, toaleta, wanna/prysznic, baterie) oraz wyposażenie kuchni (zabudowa, sprzęt AGD). Należy również uwzględnić koszty prac elektrycznych (montaż oświetlenia, punktów świetlnych) oraz ewentualne koszty związane z indywidualnymi projektami wnętrz.
Gwarancja stanu deweloperskiego
Gwarancja na nieruchomość w stanie deweloperskim jest niezbędnym elementem umowy z deweloperem, chroniącym kupującego przed wadami ukrytymi i błędami wykonawczymi. Zgodnie z polskim prawem budowlanym, deweloper odpowiada za wady fizyczne i prawne nieruchomości. Okres gwarancji jest różny w zależności od rodzaju elementów – na przykład na konstrukcję budynku często wynosi kilkanaście lat, podczas gdy na instalacje czy elementy wykończeniowe gwarancja może być krótsza, zazwyczaj od 2 do 5 lat. Ważne jest, aby w umowie deweloperskiej były precyzyjnie określone zakres gwarancji oraz procedura zgłaszania i usuwania ewentualnych usterek. Dobre praktyki rynkowe sugerują, że deweloper powinien niezwłocznie reagować na zgłoszone wady i usuwać je w określonym terminie.
Czy warto wybrać stan deweloperski?
Wybór nieruchomości w stanie deweloperskim niesie ze sobą zarówno korzyści, jak i potencjalne wyzwania. Główną zaletą jest możliwość personalizacji wnętrza według własnego gustu i potrzeb, co pozwala stworzyć unikalne i funkcjonalne mieszkanie lub dom. Daje to również pewność, że wszystkie instalacje i elementy konstrukcyjne są nowe i wykonane zgodnie z obowiązującymi normami. Z drugiej strony, wymaga to znaczących nakładów finansowych i czasowych na prace wykończeniowe, które mogą być stresujące i pochłonąć więcej środków, niż pierwotnie zakładano. Dodatkowo, niezbędna jest wiedza lub pomoc specjalistów w zakresie projektowania wnętrz i nadzoru nad pracami wykończeniowymi. Decyzja o zakupie stanu deweloperskiego powinna być poprzedzona dokładną analizą własnych możliwości finansowych, czasowych oraz oczekiwań co do finalnego wyglądu nieruchomości.
Podsumowanie
Stan deweloperski co to znaczy? To etap, w którym nieruchomość jest już wzniesiona, z wykonanymi instalacjami, ale wymaga dalszych prac wykończeniowych, aby stać się gotową do zamieszkania. Oferuje on dużą swobodę w aranżacji wnętrza, ale wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów i poświęcenia czasu na remont. Kluczowe jest dokładne zapoznanie się z zakresem prac zawartym w umowie, staranne przeprowadzenie odbioru nieruchomości oraz świadomość kosztów i możliwości związanych z wykończeniem.
Dodaj komentarz